Como comentaba en un post previo, tiene mucho más interés conocer el precio de los inmuebles que se venden que el precio de las ofertas que, fuera de mercado, se eternizan.
Y no me refiero a la diferencia entre el precio de la oferta y el de la compra real, ese es otro problema pero lo podemos considerar una constante del 15% aprox, y descontarlo. Hablo de la necesidad de ignorar al medir los precios de una zona aquellas ofertas que no se venden . O dicho del revés, una oferta que se vende nos informa de donde se está encontrando la oferta y la demanda.
El precio de los pisos que interesa es el precio de los pisos que se venden. Es decir, que aquellas ofertas que desaparecen, suponemos que por venta.
Para un posible comprador que busca un piso en una determinada zona con unas determinadas características resulta de mucho interés conocer que ofertas coincidentes con su búsqueda se han cerrado y vendido previamente.
El número de nuevas ofertas vs de ofertas desaparecidas nos da un indicador del dinamismo de la zona y del grado de aumento o reducción del stock.
Pues ya os puedo adelantar algunos resultados.
Parece que en España, por cada 100 ofertas desaparecidas, aparecen 82, lo que lleva a una reducción lenta del total de ofertas. En mercados más dinámicos,como Barcelona ciudad la reposición es del 72%, y en Madrid ciudad del 55%. En el caso de Madrid, este porcentate de reposición bajo no tiene demasiado impacto en el stock total, que se reduce un 1% cada 2 meses.
Pero en un post posterior hablaremos del stock, ahora me quiero centrar en las diferencias entre el precio del stock total, el precio de las nuevas ofertas, y el precio al que se estan vendiendo las viviendas.
En Barcelona, el precio x m2 del stock ronda los 3.680 €, mientras que el precio de las nuevas ofertas esta en 2.500 €, y el precio de desaparición medio esta por 3.300 €.
En Madrid nos encontrámos con stock: 3.500 €, nuevas: 3.100 €, desaparecidas: 3.300 €.
El precio de la nueva oferta me sugiere que las desaparecidas se estan vendiendo a un precio bastante inferior del ofertado.
Precio stock Precio altas Precio bajas
No hay comentarios:
Publicar un comentario