jueves, 10 de mayo de 2012

El valor 'real' es el de los inmuebles que se venden, no el de las ofertas

Como comentaba en un post previo, tiene mucho más interés conocer el precio de los inmuebles que se venden que el precio de las ofertas que, fuera de mercado, se eternizan.

Y no me refiero a la diferencia entre el precio de la oferta y el de la compra real, ese es otro problema pero lo podemos considerar una constante del 15% aprox, y descontarlo. Hablo de la necesidad de ignorar al medir los precios de una zona aquellas ofertas que no se venden . O dicho del revés, una oferta que se vende nos informa de donde se está encontrando la oferta y la demanda.


El precio de los pisos que interesa es el precio de los pisos que se venden. Es decir, que aquellas ofertas que desaparecen, suponemos que por venta.

Para un posible comprador que busca un piso en una determinada zona con unas determinadas características resulta de mucho interés conocer que ofertas coincidentes con su búsqueda se han cerrado y vendido previamente.

El número de nuevas ofertas vs de ofertas desaparecidas nos da un indicador del dinamismo de la zona y del grado de aumento o reducción del stock.


Pues ya os puedo adelantar algunos resultados.


Parece que en España, por cada 100 ofertas desaparecidas, aparecen 82, lo que lleva a una reducción lenta del total de ofertas. En mercados más dinámicos,como Barcelona ciudad la reposición es del 72%, y en Madrid ciudad del 55%. En el caso de Madrid, este porcentate de reposición bajo no tiene demasiado impacto en el stock total, que se reduce un 1% cada 2 meses.


Pero en un post posterior hablaremos del stock, ahora me quiero centrar en las diferencias entre el precio del stock total, el precio de las nuevas ofertas, y el precio al que se estan vendiendo las viviendas.


En Barcelona, el precio x m2 del stock ronda los 3.680 €, mientras que el precio de las nuevas ofertas esta en 2.500 €, y el precio de desaparición medio esta por 3.300 €.


En Madrid nos encontrámos con stock: 3.500 €, nuevas: 3.100 €, desaparecidas: 3.300 €.


El precio de la nueva oferta me sugiere que las desaparecidas se estan vendiendo a un precio bastante inferior del ofertado.


Precio stock Precio altas Precio bajas



viernes, 4 de mayo de 2012

La importacia de la seguridad física y perimetral


TODO lo que esta conectado telemáticamente es vulnerable, SIEMPRE hay posibles errores de seguridad desconocidos, potencialmente, que permiten acceder y destruir los datos.

Las copias realmente seguras son aquellas que, físicamente ( cuantos más kilómetros, mejor ), están separadas de la producción y no son accesibles remotamente.

Una persona aprendió esto demasiado tarde…


Algo a tener presente especialmente en un contexto en que la tendencia es a conectar todo y a hacer disponible todo.

Me explicaron el caso de un ex empleado que, primero modifico el proceso de copia de seguridad para que borrara las cintas en vez de copiar los datos, y una vez transcurridas 2 semanas, y habiendo verificado que ya todas las cintas estaban en blanco, ENTONCES, sobreescribió lo datos del servidor con basura, haciéndolos irrecuperables. Fue en un servidor de una empresa que a punto estuvo de desaparecer por la broma.

Vaya hijo de… pero hay gente así.
 

viernes, 6 de abril de 2012

Estudiando las variable Dormitorios

Oferta.


En ciudades de tipo dormitorio p.e. Hospitalet de Llobregat abunda mucho la oferta de 3 dormitorios, en poblaciones más acomodadas la distribución es muy diferente. Teià



El precio por metro cuadrado.

Es interesante comparar zonas 'caras' como Madrid con otras, veréis que en Madrid el precio de metro cuadrado SUBE al aumentar los dormitorios mientras que en otras zonas el precio del metro cuadrado BAJA ( p.e. Badajoz) . Lo interpreto como que en zonas caras, las viviendas grandes son de lujo mientras que en zonas con menos apreturas existen viviendas grandes no especialmente lujosas.


Haced vuestras propias investigaciones y compartid vuestras conclusiones.


Gráfico general

Reducción en stock de viviendas de pocos metros ?

El precio de venta medio de las viviendas se mantiene en el último mes, al mismo tiempo, el precio del metro cuadrado se reduce. ¿ Como hay que interpretar esto ? Sencillamente, sucede que se venden mejor las viviendas de pocos metros, o dicho de otra manera, los metros cuadrados medios de las vivientas en venda van incrementandose lentamente, dado que tienen más salida las de pocos metros.

En el gráfico podeis ver como la reducción del precio del metro cuadrado es más clara y lineal que la de los precios de venta.

Hay que decir que hay una división según las zonas, algunas como Madrid o Barcelona presentan una progresiva reducción de oferta de pocos metros mientras que otras zonas menos dinámicas se mantienen sin cambios.


CLICK AQUÍ para ver el gráfico de PRECIOS

Una comparativa entre la província de Madrid y la de Badajoz, muestra como la reducción relativa de oferta de pocos metros puede ser un indicador del exceso o no de oferta 'de lujo'.

CLICK AQUÍ para ver el gráfico de PRECIOS, DORMITORIOS y M2.

miércoles, 8 de febrero de 2012

Evolución temporal precios


Esta es una de las estadísticas más típicas, la evolución temporal del precio de compra o alquiler de viviendas, oficinas, locales comerciales o plazas de aparcamiento.

De momento la tendencia es a la baja.

Una dificultad importante a la hora de valorar los precios es el hecho de que los precios de los inmuebles que se anuncian no son los mismos precios a los que finalmente se cierran las operaciones. Hay que darle a los gráficos un valor más de tendencia que absoluto. Tal vez la diferencia típica entre el precio de la oferta y el de cierre sea del 15%, según un artículo de hace cierto tiempo publicado en la web de cotizalia. 

Por otro lado, tomando prestado un concepto de la bolsa, se podría decir que el precio de los pisos que interesa es el precio de los pisos que se venden. Es decir, que aquellas ofertas que desaparecen, suponemos que por venta, nos dan una visión del precio en que se está encontrado la oferta y la demanda. Esta es una de las estadísticas futuras en que estoy trabajando, sacar una estadística de ofertas que desaparecen y tomar ese dato como una fuente de precio más realista. O dicho de otra manera, ofertas a precios excesivos que llevan meses sin desaparecer, no nos dicen nada sobre el precio real de los pisos. 


Pero no solo como filtro, en nivel de nuevas ofertas y de ofertas desaparecidas es un dato valioso en si mismo, equiparable al de 'volumen' del análisis técnico. ( Una tendencia con volumen creciente tiene más posibilidades de mantenerse que una tendencia con volumen decreciente. )



miércoles, 18 de enero de 2012

Adorad al Dios de la programación, Nyarlathotep, "el caos reptante"

Nyarlathotep es un dios del panteón del conocido escritor  H.P. Lovecraft, y aunque este hombre no llegó a conocer los placeres de la programación, misteriosamente anticipo sus cualidades y les dio forma en este dios.


Repasemos sus atributos según la wikipedia...


* Para él es interesante causar locura y sufrimiento más que simple destrucción.
  * Se sabe que es capaz de aparecer en mil avatares diferentes, y nunca se han podido listar todas sus formas.
* Su conducta es extraña (incluso se podría decir más humana) si se compara con los demás seres.
* Es de los pocos que puede presentar algún servicio útil a sus sirvientes humanos, posee objetivos y suele manipular a los humanos para alcanzarlos.

* Emisario de los Otros Dioses... todo lo que él pida será llevado a cabo al instante por Nyarlathotep.
* Incluso puede parecer humano y suele usar nuestro lenguaje.

* Es horrible -más horrible de lo que te puedas imaginar- pero maravilloso. Te atrapa durante horas.


Y aquí su aspecto, que tiene algo entre diagrama de flujo y autómata...


Imàgen bajo licencia de documentación libre de GNU


Oh Nyarlathotep ! Guíame y dame fuerzas para conseguir mis estadísticas por provincia...
















lunes, 9 de enero de 2012

Precio y oferta vs dormitorios

El precio de compra de una residencia crece más o menos linealmente entre 1 y 3 dormitorios, con un leve incremento para el caso de 4 dormitorios. A partir de 5 dormitorios, la categoría del inmueble acostumbra a ser de lujo y el precio abandona la zona lineal para dar una subida desproporcionada. No es fácil encontrar pisos 'normales' en cuanto a coste de 6 dormitorios, las familias numerosas son para ricos.

Precio x dormitorios España. Oferta a 2012-01-06

Veamos como varía la superficie de la residencia y la oferta disponible en función de los dormitorios. El piso de 3 dormitorios domina con un 42% de la oferta.

Superficie y oferta disponible vs dormitorios. España. 2012-01-06

A partir de 4 dormitorios la superficie por dormitorio también se incrementa, en tanto que la residencia se dirige a un segmento de compradores más pudiente.

Conclusiones:

C2. Falta oferta de pisos de 5 o más habitaciones, y los que hay, están dirigidos a segmentos de lujo con precios desproporcionados, eso sí, las habitaciones son más grandes y el coste por metro en realidad se mantiene o incluso se reduce.

C3. Juntar 2 pisos de 3 habitaciones en uno de 6 podría ser una opción muy interesante para salirse de las normas del mercado que consideran 6 dormitorios como algo propio de un segmento de lujo, pero cuidado, informarse de gestiones, coste reformas, comunidad... juntar 2 pisos es todo un mundo.